El aumento de la morosidad en el pago de la expensas, que impactó en los medios la semana pasada, puede generar mayores conflictos que los previstos, ya que choca con una norma judicial, que es la facultad -mediante un simple certificado de deuda que tiene el administrador-, cumpliendo sólo requisitos formales, de poder iniciar un juicio llamado ejecutivo, para luego poder embargar y/o rematar la propiedad sin poder darle el derecho de defensa.
La justicia argumenta que ese derecho sólo le permite al posible deudor hacer su defensa en un juicio ordinario posterior, con la posibilidad de ser luego del remate de su vivienda, un argumento anticonstitucional si lo hubiera.
Basándose en argumentos de simplificar y agilizar este reclamo para no afectar el normal desenvolvimiento del consorcio, el legislador en un contexto muy distinto al actual fijó esta norma.
En ese entonces, los gastos de expensas se limitaba al sueldo del encargado, el seguro de incendio y los gastos de los servicios. Generalmente el monto de expensas en esa época, era del 20% del costo del alquiler de la vivienda o un 20% del ingreso promedio de la jubilación mínima, pero en este nuevo contexto, en el que se incluyen en las expensas más de 10 disposiciones nuevas, como control de matafuegos; análisis de los tanques de agua; control de los ascensores; control de frentes y balcones; aumento del ABL (que en los últimos años superó el 1.000%, según los casos); los aumentos de los salarios de los encargados; y ahora el aumento de tarifas de energía y agua con un 300% promedio, muchas veces llegan a superar el mismo ingreso mensual del consorcista empleado, más si es jubilado.
Y en algunos casos llegan a ser más del 50% del costo del alquiler de esa misma unidad. Por lo cual dejó de ser rentable el alquiler de las unidades por los inversores. Esta morosidad en aumento llevará a una mayor litigiosidad, con el riesgo del propietario de poder perder su unidad.
El juicio ejecutivo ha dado lugar a abusos que en algunos casos han derivado en la formación de organizaciones que se dedican a condicionar los aumentos de las expensas, muchas veces injustificadas, teniendo los propietarios que vender su inmueble a precio vil, por no poder hacer frente a esas expensas y por estar atrapados por esa demanda judicial y no por causalidad, le es funcional que las normas de la propiedad horizontal y sus impuestos están siendo modificados, favoreciendo a los edificios de más de 12 pisos cuando representan solo el 2% del total cuando -en la realidad edilicia en la Ciudad de Buenos Aires- más del 80% de los edificios no superan los 3 pisos.
El ejemplo más claro fue cuando la reforma de la ley de registro público de administradores legisló los quórum de las asambleas, permitiendo que logren mayoría con los 2/3 presentes y no de los propietarios.
Con esta modificación que podría ser útil para el 2% de los edificios, en el 80% de edificios de 3 pisos con 2 propietarios, con un administrador propietario y un consorcista más pudieran ejercer una subjetiva beneficiaria mayoría legalizando los abusos para su propio beneficio.
Como ejemplo de una misma comuna, una torre de 20 pisos con unidades de 100 m2 paga promedio entre expensas y ABL mensual $4.000, mientras un edificio de 3 pisos con unidades de 100 m2, llegan a pagar más de $14.000 mensuales
Esta situación tiene varias interpretaciones, que van de aquellos que dicen que se castigan a las casa y a los edificios de 3 pisos, para condicionarlos a vender sus unidades por la escasez de terreno en la ciudad, y que se complementaría, con un proyecto de cambio en el código de edificación, básicamente en barrios como Villa del Parque, Villa Devoto y Barrio Parque entre otros, en donde están limitadas la construcciones en altura.
Barrio Parque, es un barrio que por su dimensión (7 manzanas) y por ser un icono de periodistas y analistas como uno de los barrios de mayor poder adquisitivo, permite rápidamente confirmar esta presunciones.
El nuevo ingresos de edificios periféricos, modernos de mayor altura que el código permite y el intento de construir un mega edificio de un banco, en una zona residencial, lo confirma.
En los avisos de la inmobiliaria de la zona se pueden ver las distorsiones descriptas, como por ejemplo 2 casas vecinas de similares dimensiones pagan por ABL una $300.000 anuales y la otra $70.000. o el caso de un edificio sobre la avenida Figueroa Alcorta, tal vez el más caro de la ciudad, paga de ABL y expensas la mitad medido en m2 que los típicos edificios de 3 pisos en el mismo barrio, y con valores muy inferiores.
Como se verá, con el tema del aumento de las expensas, de las tarifas de energía y nuevas normas costosas (algunas innecesarias de seguridad), se irá acrecentando la morosidad y que con la legislación vigente, de no ser modificada, traerá más remates y el negocio para unos pocos buitres que siempre merodean a las victimas más débiles.
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